Anlageklasse

Immobilien als Investment

Direkt kaufen, über REITs oder per ETF – alle Wege zu Betongold im Vergleich. Mit ehrlichen Renditeberechnungen.

Startseite › Investieren › Immobilien

Dieser Artikel enthält Empfehlungslinks.

Bruttomietrendite Ø 3–5 %
Kaufnebenkosten 10–15 %
REIT-Dividende Ø 3–4 %
Immobilien-ETF ab 1 € / Monat
DerSparheld Redaktion Veröffentlicht: Aktualisiert:

Warum in Immobilien investieren?

Immobilien sind die beliebteste Anlageform der Deutschen – über 50 % des Privatvermögens steckt in Betongold. Der Reiz: Ein physischer Sachwert, den man anfassen kann, der Miete abwirft und im Wert steigt. Dazu kommen Steuervorteile bei Vermietung (Abschreibung, Schuldzinsabzug) und der Hebeleffekt durch Finanzierung (mit 20 % Eigenkapital kontrollieren Sie 100 % eines Objekts).

Doch die Realität ist komplexer als der Traum: Kaufnebenkosten von 10–15 % fressen die ersten Jahre der Wertsteigerung. Instandhaltung, Mieterverwaltung und Leerstand sind Arbeit und Kosten, die in der romantisierten „Betongold"-Erzählung oft fehlen. Und die Rendite? In München liegt die Bruttomietrendite bei 3,2 % – davon gehen noch Kosten ab. Ein MSCI World ETF hat in den letzten 30 Jahren 8 % p.a. gebracht – ohne Aufwand.

Das bedeutet nicht, dass Immobilien schlecht sind. Sie sind anders: Sie bieten erzwungenes Sparen (Tilgung), Inflationsschutz und den psychologischen Vorteil, einen greifbaren Vermögenswert zu besitzen. Und für alle, die den Aufwand einer Direktimmobilie scheuen, gibt es hervorragende Alternativen: REITs, Immobilien-ETFs und offene Immobilienfonds.

🏠
Hebeleffekt in Zahlen: Sie kaufen eine Wohnung für 200.000 € mit 40.000 € Eigenkapital (20 %). Die Wohnung steigt in 10 Jahren um 30 % auf 260.000 €. Ihr Gewinn: 60.000 € – auf Ihr eingesetztes Kapital von 40.000 € ist das eine Rendite von 150 % (bzw. ~9,6 % p.a.). Ohne Hebel wäre es nur 30 %. Kehrseite: Bei Wertverlust verlieren Sie ebenfalls gehebelt.

5 Wege in Immobilien zu investieren

Von der Eigentumswohnung bis zum Crowdinvesting.

Investmentweg Einstieg ab Rendite Aufwand Am besten für
Eigentumswohnung (Vermietung) Ab ~50.000 € EK 3–6 % Mietrendite Hoch (Verwaltung, Mieter, Reparaturen) Anleger mit Kapital, die aktiv investieren wollen
REITs (börsengehandelt) Ab 1 € 4–8 % (Dividende + Kurs) Minimal (wie Aktienkauf) Anleger, die Immobilien ohne Aufwand wollen
Offene Immobilienfonds Ab 50 € 2–3 % Minimal Konservative Anleger, die wenig Schwankung wollen
Immobilien-ETFs Ab 1 € 5–8 % (langfristig) Minimal (ETF-Sparplan) ETF-Anleger, die Immobilien beimischen wollen
Crowdinvesting Ab 100–500 € 5–7 % (fest) Minimal Risikofreudige Anleger als Beimischung

Immobilien-ETFs und REITs

Die besten ETFs für passive Immobilieninvestments.

ETF-Name TER Dividende Regionen Positionen
iShares Developed Markets Property Yield 0,59 % ~3,2 % Global (USA, JP, UK, AU) 350+ REITs
VanEck Global Real Estate 0,25 % ~3,8 % Global (USA, JP, HK, DE) 100+ REITs
Amundi FTSE EPRA Europe Real Estate 0,40 % ~2,9 % Europa (UK, DE, SE, FR) 100+ REITs
SPDR Dow Jones Global Real Estate 0,40 % ~3,5 % Global (stark USA-lastig) 230+ REITs

Kaufen vs. Mieten

Die ehrliche Gegenüberstellung.

Kriterium Kaufen Mieten Vorteil
Monatliche Kosten Kreditrate + Nebenkosten + Rücklagen Miete + Nebenkosten Mieten (oft günstiger)
Vermögensaufbau Tilgung = erzwungenes Sparen Differenz investieren (ETF) Neutral (abhängig von Disziplin)
Flexibilität Gering (Verkauf dauert, Umzug teuer) Hoch (3 Mon. Kündigungsfrist) Mieten
Wertsteigerung Historisch 1–3 % p.a. + Hebelwirkung Kapital in ETFs: historisch 7–10 % p.a. Kommt auf den Markt an
Nebenkosten beim Erwerb 10–15 % (Notar, Grunderwerbst., Makler) Keine Mieten (keine Transaktionskosten)
Inflationsschutz Gut (Immobilie = Sachwert) Gut (wenn Differenz in Sachwerte investiert) Kaufen (leicht)
Steuervorteile AfA bei Vermietung, Schuldzinsabzug Keine Kaufen (bei Vermietung)

Mietrenditen nach Stadt

Bruttomietrendite einer 60qm-Wohnung (Durchschnittswerte 2025).

Stadt Kaufpreis Kaltmiete Bruttorendite Bewertung
München 450.000 € 1.200 €/Mon. 3,2 % Teuer – Rendite unter Finanzierungszins
Leipzig 180.000 € 650 €/Mon. 4,3 % Fair – solide Mietrendite
Dortmund 150.000 € 600 €/Mon. 4,8 % Günstig – attraktive Rendite
Berlin 320.000 € 950 €/Mon. 3,6 % Teuer – aber Wertsteigerungspotenzial
Chemnitz 90.000 € 420 €/Mon. 5,6 % Sehr günstig – aber demografisches Risiko

In 5 Schritten zum Immobilieninvestment

01

Eigene Strategie definieren

Wollen Sie direkt eine Immobilie kaufen (aktives Investment, hoher Kapitalbedarf), oder über Finanzprodukte investieren (passiv, niedrige Einstiegshürde)? Direkte Immobilien erfordern Eigenkapital (20–30 % des Kaufpreises), Kreditwürdigkeit und Bereitschaft zur Verwaltung. REITs und Immobilien-ETFs ermöglichen den Einstieg ab 1 € per Sparplan – ohne Mieterverwaltung und Reparaturstress.

02

Standort und Markt analysieren

Bei Direktinvestments: Die drei wichtigsten Kriterien sind Lage, Lage, Lage. Prüfen Sie: Bevölkerungsentwicklung (wächst die Stadt?), Wirtschaftskraft (Arbeitsplätze, Universitäten), Infrastruktur (Nahverkehr, Einkaufen, Schulen), Leerstandsquote und Mietpreisentwicklung. Vermeiden Sie schrumpfende Regionen – selbst eine günstige Wohnung ist ein schlechtes Investment, wenn die Bevölkerung abwandert.

03

Rendite realistisch berechnen

Die Bruttomietrendite (Jahresmiete / Kaufpreis) ist nur der Anfang. Rechnen Sie: Nicht umlagefähige Nebenkosten (~2 €/qm/Mon.), Instandhaltungsrücklage (~1 €/qm/Mon.), Leerstandsrisiko (5–10 %), Verwaltungskosten und Finanzierungskosten. Von 5 % Bruttorendite bleiben oft nur 2–3 % Nettorendite. Vergleichen Sie das ehrlich mit einem ETF-Portfolio (7–10 % p.a., kein Aufwand).

04

Finanzierung optimieren

Eigenkapital: mindestens die Kaufnebenkosten (10–15 %) + 10–20 % des Kaufpreises. Tilgung: mindestens 2 %, besser 3 % (bei niedrigen Zinsen galt 1 % – das reicht bei 3–4 % Zinsen nicht mehr). Zinsbindung: 15–20 Jahre für Planungssicherheit. Sondertilgung: mindestens 5 % p.a. vereinbaren. KfW-Fördermittel prüfen: günstige Kredite für energetische Sanierung und Ersterwerb.

05

Portfolio diversifizieren

Eine einzelne Immobilie ist ein Klumpenrisiko – sie bindet oft 50–80 % des Gesamtvermögens. Diversifizieren Sie: Nicht 100 % in Immobilien, sondern als TEIL eines Gesamtportfolios (z. B. 25–35 % Immobilien, davon ein Teil über REITs/ETFs). Und: Nicht alles in eine Stadt, eine Lage, einen Mieter. Wer mehrere Objekte besitzt, ist besser gestreut – aber der Aufwand steigt proportional.

Häufig gestellte Fragen

Sind Immobilien wirklich inflationssicher?

Grundsätzlich ja – Immobilien sind Sachwerte, deren Wert mit der Inflation tendenziell steigt. Mieten steigen ebenfalls mit der Inflation (Indexmiete oder Vergleichsmieten). Aber: In bestimmten Regionen können Immobilien trotz Inflation an Wert verlieren (demografischer Wandel, Strukturwandel). UND: Steigende Zinsen bei Inflation verteuern die Finanzierung und drücken Kaufpreise.

Was ist ein REIT?

Ein REIT (Real Estate Investment Trust) ist ein börsennotiertes Unternehmen, das Immobilien besitzt und vermietet. REITs müssen mindestens 90 % ihrer Gewinne als Dividende ausschütten – deshalb bieten sie hohe Dividendenrenditen (3–5 %). Sie können REITs wie Aktien über Ihren Broker kaufen, per ETF in hunderte REITs gleichzeitig investieren, und profitieren von Immobilienerträgen ohne eine einzige Wohnung zu besitzen.

Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Immobilie?

Mindestens die Kaufnebenkosten (10–15 % des Kaufpreises) müssen aus Eigenkapital kommen – Banken finanzieren diese nicht. Ideal: 20–30 % Eigenkapital. Bei einer 250.000-€-Wohnung: mindestens 25.000–37.500 € (Nebenkosten) + 25.000–50.000 € (Eigenkapitalanteil). Insgesamt: 50.000–87.500 €. Ohne ausreichend Eigenkapital wird die Finanzierung teuer oder unmöglich.

Ist Crowdinvesting in Immobilien sinnvoll?

Crowdinvesting bietet hohe Renditen (5–7 %), aber mit hohem Risiko. Sie vergeben ein Nachrangdarlehen – bei Projektinsolvenz sind Sie einer der letzten, die Geld zurückbekommen. Der Totalverlust ist real: Mehrere Plattformen hatten Ausfälle von 10–30 %. Als Beimischung (max. 5 % des Portfolios) akzeptabel, als Kerninvestment zu riskant. Plattformen: Exporo, Bergfürst, Estateguru.

Welche Steuervorteile bieten Immobilien?

Bei Vermietung: Abschreibung (AfA) von 2–3 % des Gebäudewerts pro Jahr, Abzug von Schuldzinsen, Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten und Fahrtkosten. Das kann die Steuerlast erheblich senken. Bei Eigennutzung: Keine laufenden Steuervorteile, aber Verkauf nach 10 Jahren steuerfrei (Spekulationsfrist). Bei REITs/ETFs: Teilfreistellung (30 %) auf Erträge, Sparerpauschbetrag nutzbar.

ETF oder direkte Immobilie – was ist besser?

Finanzmathematisch gewinnt oft der ETF: höhere historische Rendite (8 % vs. 3–5 % Mietrendite), keine Kaufnebenkosten, kein Verwaltungsaufwand, perfekte Liquidität. Die Immobilie gewinnt bei: erzwungenem Sparen (Tilgungsdisziplin), Hebeleffekt (Fremdkapital), Steuervorteilen und dem psychologischen Faktor. Ideal: Beides kombinieren – 60–70 % Finanzanlagen + 30–40 % Immobilien.

Baufinanzierung planen

Alles über Darlehensarten, Zinsbindung und Kaufnebenkosten.

Baufinanzierungs-Guide

Sparplan-Rechner

ETF-Sparplan vs. Immobilie – was bringt mehr?

Sparplan berechnen

Buchtipp zum Weiterlesen

Robert Kiyosaki – Rich Dad Poor Dad (deutsch) 16,00 € Bei Amazon ansehen*

*Als Amazon-Partner verdiene ich an qualifizierten Verkäufen.