Ein Immobilienkredit ist für die meisten Menschen die größte finanzielle Verpflichtung ihres Lebens. Umso wichtiger ist es, die Mechanik hinter Zinsen, Tilgung und Restschuld genau zu verstehen. Unser Tilgungsrechner zeigt Ihnen auf einen Blick, wie hoch Ihre monatliche Rate ausfällt, wie viel Sie an Zinsen zahlen und wann Ihr Kredit vollständig getilgt ist – inklusive Sondertilgungen und grafischer Auswertung.
Annuitätendarlehen: Das Standardmodell
Beim Annuitätendarlehen bleibt Ihre monatliche Rate über die gesamte Zinsbindung konstant. Die Rate setzt sich aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil zusammen. Am Anfang ist der Zinsanteil hoch und der Tilgungsanteil niedrig. Mit jeder Rate, die Sie zahlen, sinkt die Restschuld – und damit auch der Zinsanteil. Da die Gesamtrate gleich bleibt, steigt der Tilgungsanteil automatisch an. Diesen Effekt nennt man ersparte Zinsen: Sie tilgen mit der Zeit immer schneller.
Beispiel: Bei einer Darlehenssumme von 300.000 €, einem Sollzins von 3,5 % und einer Anfangstilgung von 2 % beträgt die monatliche Rate 1.375 €. Im ersten Monat fließen davon 875 € in Zinsen und nur 500 € in die Tilgung. Nach 10 Jahren hat sich das Verhältnis deutlich verschoben: Dann gehen bereits rund 650 € in die Tilgung und nur noch 725 € in die Zinsen.
Lineares Darlehen (Ratentilgung)
Beim linearen Darlehen bleibt der Tilgungsanteil jeden Monat gleich. Da die Restschuld schneller sinkt, verringern sich auch die Zinsen schneller. Die Folge: Ihre monatliche Rate sinkt über die Laufzeit. Am Anfang zahlen Sie mehr als beim Annuitätendarlehen, dafür insgesamt weniger Zinsen. In der Praxis ist dieses Modell bei Baufinanzierungen seltener, kann aber für Gewerbefinanzierungen attraktiv sein.
Zinsbindung und Anschlussfinanzierung
Die Zinsbindung legt fest, wie lange Ihr Sollzins garantiert bleibt – typisch sind 10, 15 oder 20 Jahre. Nach Ablauf der Zinsbindung steht eine Anschlussfinanzierung (Prolongation oder Umschuldung) an. Die Restschuld zu diesem Zeitpunkt ist entscheidend: Je niedriger sie ist, desto geringer das Zinsrisiko bei steigenden Zinsen. Unser Rechner zeigt Ihnen genau, wie hoch Ihre Restschuld nach der Zinsbindung ausfällt.
Faustregel: Eine längere Zinsbindung kostet etwas mehr Zins pro Jahr (ca. 0,3–0,5 % Aufschlag für 15 statt 10 Jahre), bietet aber Planungssicherheit. In Niedrigzinsphasen lohnt es sich, den Zins möglichst lange festzuschreiben. Bei hohen Zinsen kann eine kürzere Bindung mit Option auf günstigere Anschlussfinanzierung die bessere Wahl sein.
Sondertilgung: Der Turbo für die Entschuldung
Sondertilgungen sind Zusatzzahlungen außerhalb der regulären Rate, die direkt die Restschuld reduzieren. Schon 5.000 € jährliche Sondertilgung bei einem 300.000-€-Kredit können die Gesamtlaufzeit um mehrere Jahre verkürzen und Ihnen fünfstellige Zinskosten ersparen. Die meisten Banken erlauben 5–10 % Sondertilgung pro Jahr – nutzen Sie dieses Recht konsequent aus.
Der Effekt ist besonders am Anfang der Laufzeit enorm: Eine Sondertilgung im ersten Jahr spart Ihnen über die gesamte Restlaufzeit Zinsen auf diesen Betrag. Ein Euro Sondertilgung im ersten Jahr kann Sie 2–3 € an Zinsen über die Laufzeit sparen. Je später die Sondertilgung, desto geringer der Zinseszins-Spareffekt.
Tilgungssatz: Wie viel sollte man tilgen?
Der anfängliche Tilgungssatz bestimmt, wie schnell Sie entschuldet sind. Mindestens 2 % Anfangstilgung empfehlen Experten – besser 3 % oder mehr. Bei 1 % Anfangstilgung und 3,5 % Zins dauert die Volltilgung über 35 Jahre. Bei 3 % Tilgung sind es nur noch rund 22 Jahre. Jedes Prozent mehr Tilgung spart erhebliche Zinskosten, erfordert aber eine höhere monatliche Rate.
- 1 % Tilgung: Niedrige Rate, aber extrem lange Laufzeit und hohe Zinskosten. Nicht empfohlen bei Zinsen über 2 %.
- 2 % Tilgung: Standard bei Baufinanzierungen. Guter Kompromiss aus Belastung und Entschuldungstempo.
- 3–4 % Tilgung: Empfehlenswert, wenn das Budget es erlaubt. Deutlich schnellere Entschuldung.
- 5 %+ Tilgung: Aggressive Tilgung, ideal bei niedrigen Zinsen oder kurzer gewünschter Laufzeit.
Effektivzins vs. Sollzins
Der Sollzins ist der reine Kreditzins. Der Effektivzins enthält zusätzlich Nebenkosten wie Kontoführung oder veränderte Zahlungszeitpunkte und ist daher immer etwas höher. Beim Vergleich von Kreditangeboten sollten Sie immer den Effektivzins vergleichen – er zeigt die tatsächlichen Kosten. Unser Rechner arbeitet mit dem Sollzins, da die Nebenkosten je nach Bank variieren.
Tipps für die optimale Baufinanzierung
- Eigenkapital maximieren: Je mehr Eigenkapital, desto bessere Konditionen. 20–30 % sind ideal.
- Sondertilgungsrecht sichern: Mindestens 5 % p.a. vertraglich festlegen und konsequent nutzen.
- Monatliche Rate realistisch planen: Maximal 35 % des Nettoeinkommens für die Kreditrate einplanen.
- Zinsbindung dem Zinsniveau anpassen: Bei niedrigen Zinsen lang binden, bei hohen Zinsen kürzer wählen.
- Tilgungssatzwechsel vereinbaren: Flexibilität für Gehaltsänderungen oder Elternzeit einbauen.