Immobilienfinanzierung

Baufinanzierung – der Weg ins Eigenheim

Annuitätendarlehen, Zinsbindung, Eigenkapital und Kaufnebenkosten – alles, was Sie für Ihre Immobilienfinanzierung wissen müssen.

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Aktueller Bauzins ~3,4 %
Empf. Eigenkapital 20–30 %
Kaufnebenkosten 8–13 %
Empf. Tilgung mind. 2 %
DerSparheld Redaktion Veröffentlicht: Aktualisiert:

Baufinanzierung verstehen

Eine Baufinanzierung ist der größte finanzielle Vertrag, den die meisten Menschen je unterschreiben. Bei einem durchschnittlichen Kaufpreis von 350.000 € und 80 % Finanzierung nehmen Sie 280.000 € auf und zahlen über 25–30 Jahre zurück. Allein die Zinsen betragen bei 3,5 % rund 130.000–170.000 €. Bei diesem Volumen kann ein halber Prozentpunkt Zinsunterschied 20.000–40.000 € ausmachen.

Das Annuitätendarlehen ist der Standardfall: Sie zahlen eine gleichbleibende monatliche Rate, die sich aus Zins und Tilgung zusammensetzt. Zu Beginn ist der Zinsanteil hoch und der Tilgungsanteil niedrig. Mit jeder Rate sinkt die Restschuld, dadurch sinkt der Zinsanteil und der Tilgungsanteil steigt. Am Ende der Zinsbindung (typisch: 10–15 Jahre) verbleibt eine Restschuld, für die Sie eine Anschlussfinanzierung benötigen.

Die wichtigsten Stellschrauben: Eigenkapital (je mehr, desto günstiger der Zins), Tilgungssatz (je höher, desto kürzer die Laufzeit), Zinsbindung (je länger, desto planbarer, aber teurer) und Sondertilgung (jeder Extra-Euro spart Zinsen).

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Kaufen vs. Mieten: Die Entscheidung hängt von Standort, Kaufpreis-Miete-Verhältnis und persönlicher Situation ab. Faustformel: Wenn der Kaufpreis weniger als das 25-Fache der Jahreskaltmiete beträgt, kann sich Kaufen lohnen. Bei 1.200 € Kaltmiete = max. 360.000 € Kaufpreis. Darüber ist Mieten oft günstiger – das gesparte Geld im ETF-Sparplan kann mehr Vermögen aufbauen.

Darlehensarten im Vergleich

Welche Finanzierungsform passt zu Ihrer Situation?

Darlehensart Zinssicherheit Flexibilität Geeignet für Beschreibung
Annuitätendarlehen Hoch Niedrig Die meisten Käufer Gleichbleibende Rate über die Zinsbindung. Tilgungsanteil steigt automatisch.
Volltilgerdarlehen Sehr hoch Niedrig Sicherheitsorientierte Kredit ist am Ende der Zinsbindung vollständig getilgt. Kein Zinsänderungsrisiko.
Variables Darlehen Keine Sehr hoch Erfahrene, kurzfristig Zins wird alle 3–6 Monate angepasst. Jederzeit kündbar. Riskant bei steigenden Zinsen.
KfW-Förderkredit Hoch Mittel Neubau, Sanierung Staatlich geförderte Zinsen, Tilgungszuschüsse möglich. Antrag über Hausbank.
Bausparvertrag Hoch Niedrig Langfrist-Planer Erst ansparen, dann günstiges Darlehen. Sehr lange Vorlaufzeit (7–10 Jahre).
Forward-Darlehen Hoch Niedrig Anschlussfinanzierung Zinssatz heute sichern für Anschlussfinanzierung in 1–5 Jahren. Aufschlag 0,01–0,03 %/Monat.

Kaufnebenkosten – die vergessenen Kosten

Rechenbeispiel für eine Immobilie mit 350.000 € Kaufpreis.

Posten Betrag Prozent vom Kaufpreis
Kaufpreis Immobilie 350.000 € —
Grunderwerbsteuer 12.250–24.500 € 3,5–7,0 %
Notar- und Grundbuchkosten 5.250–7.000 € 1,5–2,0 %
Maklerprovision 10.472–12.495 € 2,99–3,57 %
Kaufnebenkosten gesamt 27.972–44.000 € 8,0–12,6 %
Benötigtes Eigenkapital (20 %) 70.000 € 20 %
Eigenkapital + Nebenkosten 97.972–114.000 € 28–32,6 %

Grunderwerbsteuer nach Bundesland

Bundesland Steuersatz
Bayern 3,5 %
Sachsen 3,5 %
Hamburg 5,5 %
Baden-Württemberg 5,0 %
Hessen 6,0 %
Berlin 6,0 %
Brandenburg 6,5 %
NRW 6,5 %
Schleswig-Holstein 6,5 %
Thüringen 5,0 %

Zinsbindung – welche Dauer ist richtig?

Beispiel: 300.000 € Darlehen, 2 % Anfangstilgung.

Zinsbindung Zinssatz Rate/Monat Restschuld Gezahlte Zinsen
5 Jahre 3,20 % 1.400 € 269.800 € 43.800 €
10 Jahre 3,45 % 1.438 € 236.400 € 89.000 €
15 Jahre 3,65 % 1.471 € 195.800 € 136.000 €
20 Jahre 3,85 % 1.504 € 148.600 € 184.000 €
⚖️
Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB: Nach 10 Jahren Zinsbindung haben Sie ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht mit 6 Monaten Kündigungsfrist – ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das bedeutet: Eine 15- oder 20-jährige Zinsbindung lässt sich nach 10 Jahren kostenlos auflösen, falls die Zinsen bis dahin gesunken sind. Sie haben also Sicherheit nach oben und Flexibilität nach unten.

In 5 Schritten zur Baufinanzierung

01

Eigenkapital aufbauen

Mindestens 20 % des Kaufpreises plus die kompletten Kaufnebenkosten (8–13 %) sollten Sie angespart haben. Bei einem Kaufpreis von 350.000 € sind das 70.000–114.000 €. Je mehr Eigenkapital, desto niedriger der Zinssatz: Banken belohnen geringeres Risiko mit besseren Konditionen. Jeder Prozentpunkt über 20 % senkt den Zins um ca. 0,1–0,2 %.

02

Monatliche Belastung berechnen

Ihre Kreditrate + Nebenkosten (Hausgeld, Grundsteuer, Rücklagen) sollten maximal 35 % Ihres Nettoeinkommens betragen. Bei 5.000 € netto Haushaltseinkommen sind das 1.750 € inklusive allem. Kalkulieren Sie konservativ: Nebenkosten steigen, Sondertilgungen sollten möglich sein, ein Puffer für Reparaturen ist Pflicht.

03

Finanzierungsangebote vergleichen

Holen Sie mindestens 5 Angebote ein: Ihre Hausbank, 2 Direktbanken (ING, Commerzbank) und 2 Vermittler (Interhyp, Dr. Klein). Die Zinsunterschiede können 0,3–0,5 % betragen – bei 300.000 € Darlehen und 25 Jahren sind das 20.000–40.000 € Unterschied. Achten Sie auf: Sondertilgung (mind. 5 %/Jahr), Tilgungssatzwechsel, und bereitstellungsfreie Zeit.

04

Zinsbindung und Tilgung festlegen

In Niedrigzinsphasen: lange Zinsbindung (15–20 Jahre) sichern. In Hochzinsphasen: kürzere Bindung (5–10 Jahre) mit der Option auf günstigere Anschlussfinanzierung. Die Anfangstilgung sollte mindestens 2 % betragen, besser 3 %. Bei 1 % Tilgung dauert die Gesamtlaufzeit über 40 Jahre – bei 3 % nur rund 25 Jahre.

05

Fördermittel prüfen

KfW-Kredite bieten vergünstigte Zinsen und Tilgungszuschüsse für energieeffizientes Bauen/Sanieren. Programm 124: Wohneigentum bis 100.000 €. Programm 261: Effizienzhaus-Sanierung. BAFA-Zuschüsse für Heizungstausch. Wichtig: KfW-Anträge MÜSSEN VOR Kaufvertrag gestellt werden. Nachträglich gibt es kein Geld.

Häufig gestellte Fragen

Kann ich ohne Eigenkapital finanzieren?

Theoretisch ja (100 %-Finanzierung), praktisch nicht empfehlenswert. Die Bank berechnet einen deutlich höheren Zinssatz (0,5–1 % Aufschlag), die monatliche Rate steigt entsprechend, und Sie starten mit negativem Eigenkapital (Kaufnebenkosten sind sofort verloren). Bei fallenden Immobilienpreisen stehen Sie schnell „unter Wasser" – die Restschuld übersteigt den Immobilienwert.

Was ist eine Sondertilgung und warum ist sie wichtig?

Sondertilgung = außerplanmäßige Extrazahlung auf die Restschuld. Typisch sind 5–10 % der Darlehenssumme pro Jahr. Bei 300.000 € Darlehen und 5 % Sondertilgungsrecht können Sie jährlich bis zu 15.000 € extra tilgen. Jeder Euro Sondertilgung spart Ihnen die Zinsen auf diesen Betrag für die gesamte Restlaufzeit. 10.000 € Sondertilgung bei 3,5 % Zins sparen über 20 Jahre rund 7.000 € Zinsen.

Was passiert nach der Zinsbindung?

Die Bank macht Ihnen ein Prolongationsangebot (Verlängerung zu neuen Konditionen). Sie sind aber NICHT verpflichtet, bei derselben Bank zu bleiben. Vergleichen Sie: Prolongation, Umschuldung zu einer anderen Bank, oder Forward-Darlehen (wenn Sie den Zins schon vorher gesichert haben). Das Prolongationsangebot ist fast immer teurer als ein neues Angebot einer anderen Bank.

Wie hoch sollte die Anfangstilgung sein?

Mindestens 2 %, besser 3 %. Bei 1 % Anfangstilgung und 3,5 % Zins dauert die Gesamtlaufzeit über 40 Jahre. Bei 3 % Tilgung nur rund 25 Jahre. Der Unterschied in der monatlichen Rate ist überschaubar: Bei 300.000 € kostet 1 % mehr Tilgung rund 250 € mehr pro Monat – spart aber über 100.000 € Zinsen über die Gesamtlaufzeit.

Lohnt sich ein Bausparvertrag noch?

In den meisten Fällen nicht als Hauptfinanzierung. Die Ansparphase (7–10 Jahre) und die niedrige Verzinsung machen ihn unattraktiv im Vergleich zu ETF-Sparplänen. Er kann sinnvoll sein als Zinssicherung für die Anschlussfinanzierung: Sie wissen heute schon, zu welchem Zins Sie in 10 Jahren die Restschuld finanzieren. Aber: Ein Forward-Darlehen ist oft die bessere Alternative.

Welche KfW-Förderung gibt es?

KfW 124: Wohneigentum für Selbstnutzer, bis 100.000 € zu vergünstigten Zinsen. KfW 261: Energieeffizient Bauen und Sanieren, bis 150.000 € mit Tilgungszuschuss (5–25 %). KfW 297/298: Klimafreundlicher Neubau, bis 150.000 €. Wichtig: Antrag MUSS VOR Kaufvertrag/Bauantrag über Ihre Hausbank gestellt werden. Nachträgliche Anträge werden abgelehnt.

Nettoeinkommen berechnen

Wie viel kann Ihre monatliche Rate maximal betragen?

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Sparplan für Eigenkapital

Berechnen Sie, wie schnell Sie Ihr Eigenkapital aufbauen.

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